Valeur verte en immobilier : tertiaire VS résidentiel

La transition énergétique est désormais au cœur des préoccupations du secteur immobilier. La valeur verte, c’est-à-dire la plus-value d’un bien liée à sa performance énergétique et environnementale, s’impose comme un critère clé dans la valorisation des actifs, qu’ils soient résidentiels ou tertiaires.

Mais derrière ce concept se cachent deux dynamiques bien différentes. Entre réglementations distinctes, typologiques d’acteurs, attentes des occupants et enjeux stratégiques, la performance énergétique n’a pas le même impact selon qu’il s’agisse d’un logement ou d’un bâtiment tertiaire. 

Le résidentiel, aujourd’hui en avance sous la pression d’une réglementation contraignante (notamment avec l’interdiction de location des passoires thermiques), montre déjà des effets marqués sur les prix de l’immobilier. 

Le tertiaire, bien que structuré et réglementé (décret tertiaire, décret BACS, loi DDADUE), connaît un impact encore modéré sur la valeur des actifs. Mais pour combien de temps ?

Valeur verte : une dynamique contrastée entre résidentiel et tertiaire

Critères	Immobilier résidentiel	Immobilier tertiaire
Réglementations	Loi Climat et Résilience : interdiction progressive de location pour les passoires thermiques (étiquettes F et G) DPE obligatoire	Décret Tertiaire : réduction des consommations énergétiques (-40% d’ici 2030) Décret BACS : automatisation des équipements Loi DDADUE : audit énergétique et système de management de l’énergie obligatoire
Impact sur la valeur verte	Très fort : jusqu’à 39 % d’écart de prix entre une passoire thermique et un logement performant	Modéré pour l’instant : entre 1 à 5 % d’impact selon les premiers retours du marché
Acteurs concernés	Pas uniquement des particuliers : présence d’institutionnels (foncières, bailleurs sociaux, promoteurs) avec de larges portefeuilles à optimiser	Foncières, gestionnaires d’actifs, grandes entreprises, investisseurs Mais également des particuliers ou family office qui détiennent des actifs tertiaire via des SCI
Stratégies	Rénovations obligatoires pour éviter l’interdiction de louer, aides de l’État, autoconsommation, pression sociale forte, certifications, smart building	Energy Management, pilotage énergétique, GTB / BACS, certifications environnementales et rénovations (mais logique encore anticipative)

Résidentiel : sous contrainte réglementaire, la valeur verte devient déterminante

La réglementation énergétique dans le résidentiel ne laisse plus place à l’inaction. Depuis la Loi Climat & Résilience, les logements classés F ou G au DPE (Diagnostic de performance énergétique) sont progressivement interdits à la location. 

Cette interdiction crée une pression immédiate sur la valeur du marché des logements énergivores. 

Contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas seulement des particuliers qui sont concernés, les acteurs institutionnels le sont aussi. Foncières, bailleurs sociaux ou promoteurs doivent mettre en conformité de vastes portefeuilles résidentiels, sous peine de voir leur patrimoine devenir invendable ou inexploitable.

Impacts sur les prix

Selon les Notaires de France, en 2023 : 

• Un appartement classé F ou G se vend 11 % moins cher qu’un D dans le Grand Est, contre 5 % en 2021

• Un appartement classé B se vend 17 % plus cher qu’un D et 26 % plus cher qu’une passoire thermique

• Pour les maisons, les écarts sont encore plus forts : jusqu’à 36 % d’écart entre une maison B et une F/G.

Selon le Conseil supérieur du notariat, il peut y avoir jusqu’à 39% de différence de valeur entre une maison performante et une passoire thermique.

Pourtant, certains propriétaires restent réticents à engager des travaux de rénovation, principalement en raison du coût élevé et du retour sur investissement incertain.

Tertiaire : des obligations claires, mais un impact encore limité sur les valeurs

Le tertiaire est encadré par une réglementation de plus en plus structurée :

• Le décret tertiaire impose une réduction de consommation énergétique de -40 % d’ici 2030 (puis -50 % en 2040, -60 % en 2050)

• Le décret BACS impose des systèmes d'automatisation pour optimiser les consommations

• La loi DDADUE impose dès 2025 des audits énergétiques pour les sites >2,75 GWh/an et la mise en place de Systèmes de Management de l'Énergie (SME) pour ceux dépassant 23,6 GWh/an.

Malgré ce cadre, l’impact sur les prix reste encore “modeste”. Selon Paul Touzalin, notaire associé au sein de de l’office notarial SEINEO Notaires, « la non-conformité énergétique d’un bâtiment tertiaire peut influencer le prix de vente entre 1 à 5 % », un niveau bien inférieur à celui observé dans le résidentiel.

Un marché encore en anticipation

Le tertiaire fonctionne aujourd’hui dans une logique d’anticipation. Les acteurs intègrent les critères ESG avec notamment des stratégies basées via des certifications (HQE, BREEAM, LEED) et investissement dans des technologies de pilotage énergétique. 

Cependant, une partie du parc tertiaire appartient à des SCI familiales ou à des propriétaires non professionnels, souvent peu préparés et peu informés à ces évolutions réglementaires.

Vers une convergence des pressions réglementaires et de marché ? 

Le résidentiel montre que la réglementation, lorsqu’elle devient contraignante, transforme le marché immobilier : baisse des prix, interdiction d’usage, mutations des comportements. 

Si le tertiaire échappe pour l’instant à ces conséquences immédiates, rien ne garantit que cette situation perdure.

La montée en puissance des exigences ESG, les obligations de reporting extra-financier, et les variations du coût de l’énergie pourraient accélérer la prise en compte de la performance énergétique dans la valorisation des actifs tertiaires.

La valeur verte n’est plus une notion théorique : elle a un impact réel sur les prix et la liquidité des biens immobiliers. Le résidentiel en apporte la preuve, avec une réglementation stricte qui influence directement les ventes et les mises en location. 

L’immobilier tertiaire, quant-à lui évolue rapidement vers un modèle où performance énergétique, rentabilité et respect des critères environnementaux sont indissociables.

Ce qui semble aujourd’hui être une contrainte réglementaire deviendra demain un véritable levier de valorisation. Les acteurs qui sauront anticiper auront un temps d’avance. Ceux qui attendent prennent le risque de voir la valeur de leurs actifs diminuer.

Pour rester compétitifs et préserver la valeur de leur patrimoine, les investisseurs et gestionnaires d’actifs ont tout intérêt à intégrer dès maintenant la performance énergétique dans leur stratégie immobilière.

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