L'immobilier tertiaire, comprenant les bureaux, commerces et bâtiments industriels, fait face à des transformations majeures, notamment en raison de la prise de conscience croissante des enjeux environnementaux. Dans ce cadre, le concept de « valeur verte » a pris une place prépondérante dans l'évaluation des actifs immobiliers.
Avec l’introduction du Décret Tertiaire et la pression accrue sur les acteurs du secteur pour réduire leur empreinte carbone, la valorisation des bâtiments à travers leurs caractéristiques écologiques est devenue un levier stratégique incontournable.
Revenons sur le concept de la valeur verte.
Contexte et enjeux réglementaires
Le cadre législatif imposé par le Décret Tertiaire
Le Décret Tertiaire, adopté en 2019 dans le cadre de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), impose des obligations spécifiques aux propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires. Ce décret vise à réduire la consommation énergétique des bâtiments tertiaires de manière progressive.
Ces objectifs ambitieux s'inscrivent dans le cadre plus large de l'Accord de Paris, de la Directive Européenne sur la Performance Énergétique des Bâtiments (EPBD) et des engagements européens visant à limiter le réchauffement climatique à moins de 2°C. En France, le secteur du bâtiment représente près de 27 % des émissions de CO², le plaçant comme l'un des plus gros émetteurs après les transports. Dans ce contexte, la décarbonation des bâtiments tertiaires devient une priorité.
L'impact de la non-conformité sur la valorisation immobilière
Les bâtiments tertiaires qui ne respectent pas les normes de performance énergétique, comme celles fixées par le Décret Tertiaire, risquent de subir une "décote brune”, une baisse de leur valeur immobilière due à leur faible efficacité énergétique. Cette non-conformité entraîne des coûts d'exploitation plus élevés, réduit l’attrait pour les locataires et rend les bâtiments moins compétitifs sur le marché.
Dans un contexte où la durabilité est de plus en plus valorisée, la décote brune constitue un risque financier majeur pour les propriétaires et gestionnaires d'actifs immobiliers, les incitant ainsi à prendre des mesures correctives pour maintenir la valeur de leurs biens.
Retrouvez l'interview de Paul Touzalin, notaire associé, sur la transparence des données énergétiques lors de la transaction immobilière dans le secteur tertiaire.
Le rôle central de la valeur verte
La valeur verte désigne la plus-value d’un bien immobilier liée à son efficacité énergétique et à ses performances environnementales. Concrètement, un bâtiment tertiaire avec une consommation d'énergie réduite, une meilleure isolation, et des systèmes de gestion énergétique avancés verra sa valeur augmenter par rapport à un bien similaire, mais moins performant.
Ainsi, les actifs tertiaires économes en énergie sont perçus comme plus attractifs pour les investisseurs et les locataires car ils répondent aux normes de durabilité et aux attentes croissantes en matière de réduction d'impact environnemental.
La valeur verte ne se limite pas seulement à une meilleure rentabilité économique. Elle offre également une réponse aux préoccupations sociétales actuelles. Avec l’importance grandissante de la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE), de plus en plus de sociétés cherchent à améliorer leur impact environnemental. En choisissant des bâtiments à haute performance énergétique, elles renforcent leur image de marque tout en réduisant leur empreinte écologique.
Les critères d'évaluation de la valeur verte
Les performances énergétiques au cœur de la valorisation
Pour maximiser la valeur verte des bâtiments tertiaires, il est essentiel d’adopter des stratégies axées sur l’optimisation de la performance énergétique. La première étape cruciale est de suivre et analyser les consommations d’énergie pour évaluer la performance énergétique du bâtiment. Les objectifs 2030 du Décret Tertiaire par catégorie d’actif et zone climatique permettent de réaliser cette évaluation.
Il convient ensuite de réaliser un audit énergétique. Cet audit permet d’effectuer un diagnostic initial de l’état du bâtiment, en identifiant les marges d’amélioration en matière de consommation énergétique et d’émissions de gaz à effet de serre. Il constitue la base d’un plan d’action efficace pour répondre aux objectifs du décret.
Les travaux de rénovation énergétique sont ensuite une réponse concrète pour améliorer la performance globale du bâtiment. Parmi les actions recommandées, on retrouve l’optimisation de l’isolation thermique, afin de réduire les déperditions de chaleur, et le remplacement ou l’amélioration des systèmes de chauffage et de climatisation pour des solutions plus efficientes. L’autoconsommation énergétique avec notamment des installations de panneaux solaires permet de réduire les charges énergétiques et d’améliorer la performance globale du bâtiment.
Ces interventions, en plus de valoriser le patrimoine immobilier, contribuent à des économies d’énergie substantielles sur le long terme, tout en renforçant l’attractivité des bâtiments tertiaires auprès des locataires et investisseurs soucieux de la transition énergétique.
Les certifications environnementales : un gage de qualité
Outre les performances énergétiques, les certifications et labels environnementaux jouent un rôle crucial dans l'attribution d'une valeur verte à un bien immobilier. En France et à l’international, plusieurs certifications attestent de la qualité écologique d’un bâtiment.
Parmi elles, on retrouve notamment :
Le label HQE (Haute Qualité Environnementale), qui atteste de la performance globale du bâtiment en termes d’efficacité énergétique, gestion de l’eau et des déchets, confort des occupants…
Le label BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), qui mesure également la durabilité d'un bâtiment sur des critères similaires.
Ces certifications sont des éléments incontournables pour les investisseurs et les entreprises, car elles garantissent non seulement la conformité aux normes actuelles, mais aussi la capacité du bâtiment à répondre aux défis énergétiques et climatiques futurs. En ce sens, elles contribuent de manière significative à l'augmentation de la valeur verte.
La notation Eco-Energie Tertiaire
La notation "Éco Énergie Tertiaire", qui devra être affichée dans tous les bâtiments assujettis au Décret Tertiaire dès sa publication, à priori en 2025, sera un autre motif d’évaluation de la valeur verte d’un actif immobilier.
Cette notation est un système de classification énergétique qui s'inscrit dans le cadre du Décret Tertiaire. Elle évalue la performance énergétique des bâtiments tertiaires en fonction de leur capacité à réduire leur consommation d'énergie.
Ce système de notation se décline en 5 niveaux de performances du plus insuffisant (gris) à excellent (trois feuilles vertes).
L'objectif est d'encourager les propriétaires et gestionnaires de bâtiments à mettre en place des actions d'efficacité énergétique pour atteindre les objectifs progressifs du Décret Tertiaire. Cette notation permet de valoriser les bâtiments les plus performants, tout en incitant ceux qui le sont moins à améliorer leur efficacité énergétique.
Les avantages économiques de la valeur verte
Un atout financier
Investir dans la rénovation énergétique et l’obtention de certifications environnementales présente des avantages économiques substantiels. Tout d’abord, les bâtiments performants en termes d’énergie ont de ses coûts d’exploitation moins importants pour les propriétaires et les locataires. Une meilleure isolation, des systèmes de gestion énergétique avancés, et l’utilisation de technologies comme les panneaux solaires permettent de réduire considérablement les dépenses liées à l’énergie.
Ces économies d’énergie, cumulées sur plusieurs années, peuvent largement compenser les coûts initiaux de rénovation ou de construction. De plus, avec la demande croissante pour des bâtiments éco-responsables, ces biens se louent plus rapidement et à des prix plus élevés, assurant ainsi une meilleure rentabilité locative pour les propriétaires.
Réduction des risques réglementaires
La conformité au Décret Tertiaire est un autre avantage clé. En respectant les objectifs de réduction de consommation énergétique imposés par la législation, les propriétaires de bâtiments tertiaires évitent les sanctions financières prévues par la loi.
En anticipant les futures obligations de rénovation, les propriétaires sécurisent également leurs investissements sur le long terme. Un bâtiment conforme aux normes en vigueur sera moins exposé aux fluctuations réglementaires et aux évolutions des politiques énergétiques.
Une amélioration de confort
La valeur verte d'un bâtiment a un impact direct et positif sur le confort de ses occupants. En améliorant l’isolation thermique et acoustique, en optimisant l’éclairage naturel et en intégrant des systèmes de ventilation performants, les bâtiments offrent un environnement plus sain et agréable. Ces améliorations assurent aussi un confort thermique optimal tout au long de l’année et limitent les variations de température.
Les choix de matériaux durables et non polluants dans ces bâtiments contribuent également à une meilleure qualité de l’air intérieur, en réduisant la présence de composés organiques volatils (COV) et d’autres polluants. Ce confort accru se traduit par une satisfaction plus élevée des occupants.
Un atout pour l'image de marque et la RSE
La valeur verte n'est pas seulement un critère financier, elle devient aussi un vecteur d'image pour les entreprises.
Dans un monde où la Responsabilité Sociétale des Entreprises (RSE) prend de plus en plus d’importance, choisir des bureaux ou des locaux verts permet aux entreprises de renforcer leur positionnement en faveur du développement durable. Cela leur permet de se différencier sur le marché, d'attirer des talents et de répondre aux attentes croissantes des consommateurs en matière d’engagement environnemental.
Stratégies pour maximiser la valeur verte
Investir dans la rénovation énergétique
La première étape pour maximiser la valeur verte d'un bâtiment tertiaire est d’investir dans sa rénovation énergétique. Cela passe par l'amélioration de l'isolation, l'installation de systèmes de chauffage et de climatisation plus performants, et l'utilisation d'énergies renouvelables.
Adopter une gestion optimisée des ressources
Outre les travaux de rénovation, une gestion efficace des ressources est essentielle pour améliorer la valeur verte d’un bâtiment. Cela comprend une gestion optimisée de l’eau, une réduction des déchets, et la mise en place de pratiques de maintenance visant à réduire l’empreinte carbone. Des technologies intelligentes, telles que les systèmes de contrôle automatisé de la consommation d’énergie, peuvent contribuer à améliorer les performances écologiques d’un bâtiment.
Obtenir des certifications et labels
Enfin, obtenir des certifications environnementales est une stratégie incontournable pour valoriser un bien immobilier. En plus d’attester de la qualité écologique du bâtiment, ces certifications permettent d'améliorer l’attractivité du bien sur le marché et de garantir une meilleure stabilité à long terme.
La transition énergétique de l’immobilier tertiaire est une nécessité à la fois économique, réglementaire et sociétale. En investissant dans l'amélioration de la valeur verte, les propriétaires et gestionnaires de bâtiments tertiaires se positionnent non seulement pour répondre aux exigences du décret tertiaire, mais aussi pour maximiser la rentabilité de leurs actifs et se conformer aux attentes croissantes en matière de durabilité.
La valeur verte est bien plus qu'un simple indicateur de performance énergétique : elle incarne l'avenir de l'immobilier durable, où écologie et économie convergent pour façonner un secteur plus responsable et rentable.
À l'inverse, l'absence d'initiatives dans ce domaine expose les bâtiments à une décote brune, un risque de dévaluation accru qui affecte directement leur attractivité et leur valeur sur le marché.
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