Valeur verte : performance environnementale et liquidité financière
Nous avons récemment échangé avec Geoffroy Gourdain, Chef de projet à l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID), afin de revenir sur la valeur verte dans l’immobilier tertiaire.
Nous sommes notamment revenus sur l’étude consacrée à la valeur verte : performance environnementale et liquidité financière.
En voici un résumé :
Propos recueillis par Marion DUBOIS
>> L’OID avait publié en 2023, un premier chapitre sur l’assurance et le risque climatique. Ce chapitre 2 explore le lien entre performance environnementale et financement.
Pouvez-vous présenter brièvement cette étude et ses objectifs ?
Cette étude s’inscrit dans la continuité d’un premier travail engagé dès 2022 sur la valeur verte, qui interrogeait déjà la manière dont la réglementation allait faire évoluer les pratiques du secteur.
Le point de départ de ce chapitre est un constat : la valeur associée à la performance environnementale ne se limite pas à la valeur vénale d’un bien. Elle concerne aussi :
La liquidité locative qui désigne la rapidité avec laquelle il est possible de trouver des occupants pour un bâtiment
La liquidité transactionnelle qui désigne la rapidité à trouver un acheteur dans le cas d’une vente
La liquidité financière qui désigne la prise en compte des aspects ESG par les financeurs comme condition à l’octroi d’un financement
L’objectif de l’étude est de se pencher sur l'impact des aspects environnementaux sur la liquidité financière, c'est à dire l'accès au crédit : dans quelle mesure la performance environnementale facilite-t-elle l’accès au financement et un accès à des conditions avantageuses ?
Cette étude a été menée en s’appuyant aussi sur les travaux du Baromètre de l’Immobilier Responsable et montre une réalité : un actif performant peut bénéficier d’un financement à prix réduit, voire accéder à des financements que d’autres acteurs ne peuvent pas espérer, les qualités environnementales du projet rassurant les financeurs.
Deux limites toutefois : le reporting nécessaire pour garantir ces objectifs prend du temps et représente un coût, parfois supérieur aux économies générées. Des ajustements restent à faire entre contractants et financeurs, mais la dynamique est réelle, portée aussi par l’intérêt des financeurs eux-mêmes à verdir leurs encours.
>> Quels sont les principaux enseignements de cette étude ?
La performance environnementale est en train de devenir un véritable facteur de solvabilité du prêt. Un immeuble performant est moins vulnérable aux prix de l’énergie et reste liquide : il est susceptible de toujours preneur, que ce soit à la location ou à la cession. À l’inverse, un immeuble peu performant peut perdre en prix de vente et en liquidité, avec davantage de difficultés à trouver preneur et un immeuble exposé au risque physique rencontre les mêmes difficultés.
Les indicateurs ESG constituent donc aujourd’hui un bon indicateur de risque, qui renseigne directement sur la solvabilité du prêt.
>> Le financement de l’immobilier traverse ce que l'OID appelle un "changement de cycle" : hausse des taux, crise climatique, inflation réglementaire. En quoi ce contexte a-t-il changé la manière dont les enjeux ESG sont perçus par les financeurs ces dernières années ?
La crise climatique et l’inflation réglementaire ont clairement renforcé l’attention des financeurs sur les critères ESG. Le point clé, c’est qu’une banque reste avant tout sensible à la capacité de remboursement du projet : la valeur de l’actif est une garantie résiduelle, celle qu’elle récupère en cas de défaut, mais ce n’est pas ce qui motive sa décision de financement.
Le point clé, c’est qu’une banque reste avant tout sensible à la capacité de remboursement du projet : la valeur de l’actif est une garantie résiduelle, celle qu’elle récupère en cas de défaut, mais ce n’est pas ce qui motive sa décision de financement.
Or cette solvabilité dépend de plus en plus de la conformité réglementaire. Le tertiaire est aujourd’hui encadré, notamment par le Décret Tertiaire, comme l’est le résidentiel avec le DPE, mais aussi de la capacité du bâtiment à s’adapter au changement climatique. Un immeuble de bureaux mal isolé, invivable plusieurs mois par an, ne trouvera plus preneur à moyen terme : personne ne paie un loyer pour un bâtiment inoccupable. Cela affecte directement la solvabilité de l’actif, donc la capacité de remboursement, d’où l’attention croissante des financeurs à ces sujets.
Autre facteur : la hausse des taux a contracté l’accès au crédit, ce qui constitue un terrain favorable pour les projets vertueux, capables de se distinguer et d’aller chercher des conditions avantageuses là où, avec un crédit moins cher, cet effort intéressait moins les porteurs de projet.
>> L’étude identifie trois grands risques (réglementaire, énergétique, physique). Lequel vous semble aujourd’hui le moins bien anticipé par les acteurs de l’immobilier ?
Les niveaux de maturité sont différents selon les risques.
Le risque réglementaire est aujourd’hui bien identifié et bien suivi. Le cadre a beaucoup progressé sur les sujets carbone et énergie.
Le risque énergétique est également assez mature, pour les mêmes raisons : la réglementation ayant largement avancé sur ce terrain, les acteurs ont dû s’organiser, même si certains suivent encore moins bien que d’autres.
Le risque physique, en revanche, reste le moins bien anticipé. On le voit bien dans les travaux du Baromètre de l’Immobilier Responsable : les acteurs (financeurs, investisseurs) raisonnent naturellement avec des indicateurs standardisés, une unité claire pour mesurer la consommation énergétique ou les émissions carbone d’un bâtiment. Le risque physique ne bénéficie pas de cette lisibilité : il n’existe pas un indicateur unique, mais une multitude de facteurs à croiser (exposition aux vagues de chaleur, aux inondations, etc.) et une forte dimension géolocalisée, qui rend l’évaluation bien moins standardisée.
Autrement dit : la maturité sur le carbone et l’énergie tient à la pression réglementaire et à la lisibilité pratique des indicateurs ; le risque physique, lui, est à la fois plus complexe à mesurer et moins uniforme d’un territoire à l’autre.
>> L’étude pointe une absence de méthodologie harmonisée et une diversité d’indicateurs. Quelles pistes concrètes existent pour améliorer la comparabilité des données ESG ?
Une première piste réside dans les référentiels existants : les financeurs s’appuient de plus en plus sur des outils ou labels communs pour créer des repères partagés. Les labels restent utiles pour comparer un actif à l’autre, mais leur méthodologie reste assez « à la carte » : deux acteurs peuvent afficher un niveau identique sans avoir suivi la même méthode pour l’atteindre.
Une deuxième piste vient de la réglementation elle-même : le Décret Tertiaire, mais aussi la taxonomie européenne, avec des objectifs de « top 15 » ou « top 30 » d’une typologie d’actifs donnée. Des repères chiffrés et comparables, sur lesquels les financeurs peuvent s’appuyer.
Les financeurs ne manquent pas d’objectifs comparables à proprement parler : la grille d’indicateurs harmonisée, elle, reste encore un chantier en cours.
>> Le bonus de valeur lié au financement plafonne à environ 3% de la valeur total de l’actif, ce qui ne compense parfois pas le coût des efforts mis en oeuvre pour garantir un niveau de performance. Ce pourcentage est-il amené à progresser selon vous ?
Les modélisations menées, en s’appuyant notamment sur des données de crédit, montrent effectivement des gains de valeur parfois limités, pas toujours suffisamment avantageux au regard des efforts engagés.
Mais ce chiffre est à nuancer : la vraie comparaison n’est pas tant le pourcentage de bonus en lui-même, mais l’accès au crédit versus le non-accès. Pour un financeur, la question est binaire, prêt vert ou pas, et c’est cette porte d’entrée au financement qui constitue le bénéfice principal, davantage que le bonus de valeur affiché.
Cela dit, ce pourcentage est probablement amené à progresser. Les critères ESG sont avant tout des indicateurs de risque pour les financeurs, et leur poids va continuer de croître. Demain, la performance environnementale d’un bâtiment deviendra un facteur déterminant de la solvabilité du prêt aux yeux d’une banque. Un investisseur sera davantage enclin à soutenir un projet s’il est rassuré sur la capacité à récupérer son argent et les indicateurs ESG sont précisément ce qui permet cette garantie. C’est une tendance de fond qui devrait continuer à prendre de l’importance pour les financeurs.
Un dernier élément de comparaison intéressant : ces 3% peuvent être mis en regard du boost de valeur moyen observé entre une étiquette DPE A et D, documenté par l’étude des notaires sur la valeur verte.
Cela confirme la question de départ : une petite partie de la valeur verte se matérialise bien dans le processus de financement, mais une petite partie seulement. C’est la situation aujourd’hui. Demain, en revanche, cet équilibre pourrait évoluer, à mesure que les financeurs accordent une attention croissante aux projets qu’ils accompagnent.
Pour aller plus loin
Etude la valeur verte - chapitre 2 : performance environnementale et liquidité financière
Etude la valeur verte - comment la réglementation fait bouger les lignes
A propos de l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID)
Association indépendante, l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID) a pour but d’accélérer la transition écologique du secteur de l’immobilier en France et à l’international. Composée de plus d’une centaine d’adhérents et partenaires parmi lesquels les leaders de l’immobilier, l’OID constitue la référence pour toute la chaîne de valeur du secteur, et promeut l’intelligence collective pour résoudre les problématiques environnementales, sociales et sociétales de l’immobilier. L’OID produit des ressources et outils au service de l’intérêt général.
EGREEN : l'accompagnement sur-mesure dédié à la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
