Décret Tertiaire : bilan, défis et solutions pour les bâtiments tertiaires en France

il y a 3 heures
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Le Dispositif Éco-Énergie Tertiaire (DEET) est un levier clé pour atteindre la neutralité carbone en 2050 en France.

A la demande du Plan du Bâtiment Durable, un comité d’experts (Association des Directeurs Immobiliers (ADI), Fédération des Entreprises Immobilières (FEI), Observatoire de l'Immobilier Durable (OID) et IFPEB) a mené une consultation approfondie auprès des acteurs du secteur (propriétaires, locataires, fédérations, experts) pour dresser un bilan du dispositif éco-énergie tertiaire, évaluer son efficacité et proposer des pistes d’amélioration.

Ce rapport révèle des défis majeurs : complexité administrative, incohérences réglementaires, et difficultés de mobilisation. Mais il offre aussi des solutions concrètes pour simplifier le dispositif et accélérer la transition énergétique des bâtiments tertiaires.

comité d'engagement pour la performance des bâtiments tertiaires.

Qu'est-ce que le Décret Tertiaire ?

Le DEET (Dispositif Éco-Énergie Tertiaire) est une obligation réglementaire qui impose aux bâtiments tertiaires de réduire leur consommation énergétique selon des objectifs précis :

-40 % en 2030 (par rapport à une année de référence)
-50 % en 2040
-60 % en 2050

Il concerne tous les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², qu’ils soient publics ou privés (bureaux, centres commerciaux, hôpitaux, entrepôts..). Les déclarations se font via la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME.

points clés décret tertiaire à retenir. EGREEN — Vérifiez si vous êtes assujettis au Décret Tertiaire

Bilan du Décret Tertiaire : principaux constats

Une complexité administrative décourageante

Le rapport souligne que la collecte des données est chronophage et source d’erreurs :

Environ 50% des déclarations réalisées dans OPERAT sont incomplètes et erronées (jusqu’à 90% dans les immeubles multilocataires)
La notion d’EFA (Entité Fonctionnelle Assujettie) est peu parlante pour les professionnels de l’immobilier, qui raisonnent plutôt à l’échelle du bâtiment.
Manque de traçabilité des modifications dans OPERAT, ce qui crée des confusions entre bailleurs et locataires
Difficultés à renseigner les indicateurs d’intensité d’usage (manque d’historique, rotation élevée des locataires)

Exemple concret : Dans un immeuble multilocataire, les consommations des parties communes (chauffage, climatisation, ascenseurs) sont souvent mal réparties entre les locataires, ce qui fausse les déclarations.

Des incohérences entre les textes réglementaires

Retard dans la publication de des valeurs cibles
Les seuils pour les commerces n’ont été publiés qu’en septembre 2025, laissant peu de temps aux acteurs pour s’adapter
Manque de cohérence entre les textes réglementaires
Les critères du DEET ne sont pas toujours cohérents avec d’autres textes portant sur les mêmes actifs assujettis (2000 m² pour l’annexe environnementale, 250 m² voire 50 m² pour la Directive Performance Performance Energétique (DPEB) et la Directive Efficacité Energétique (DEE)
Méthodes de calculs variés selon les réglementations
Non seulement les surfaces assujettis ne sont pas les mêmes selon les textes, mais les cibles à atteindre et les méthodes de calculs sont différents également. Certains textes prennent en compte tous les usages de l’énergie tandis que d’autres se limitent au chauffage, climatisation, ventilation, production d’eau chaude sanitaire et éclairage

Conséquence : une confusion généralisée chez les assujettis qui ne savent plus quel texte appliquer.

Points forts et faiblesses du Décret Tertiaire

Points forts du Décret Tertiaire

Dynamique collective : le Décret Tertiaire a fédéré les acteurs d’objectifs communs
Meilleure connaissance des parcs immobiliers : grâce aux collectes de données
Vigueur aux annexes environnementales et aux comités verts en renforçant l’obligation d’échange de données de consommation
Focus sur les consommations réelles : le Décret Tertiaire incite au passage à l’action en se basant sur les consommations payées par les assujettis

Points faibles du Décret Tertiaire

Trop de temps consacré à l’administratif, au détriment de l’analyse des consommations et de la mise en oeuvre du plan d’action
Complexité décourageante : risque de démobilisation ou d’abandon du dispositif
Manque de cohérence entre les textes : confusion pour les assujettis
Données peu fiables dans OPERAT : dommageable pour le suivi du parc tertiaire français

Les propositions pour améliorer le Décret Tertiaire

Fluidifier et simplifier le renseignement des données sur OPERAT

Utiliser les identifiants du Référentiel National des Bâtiments (RNB)
Automatiser la saisie des consommations via les Points de Livraison (PDL)
Fiabiliser les données en multipliant les contrôles et alertes
Ne pas pénaliser les valeurs par défaut

Simplifier l’utilisation d’OPERAT avec une logique immobilière

Rendre apparente la notion de bâtiment dans OPERAT
Ouvrir la possibilité de créer une EFA “parties communes” pour les immeubles multilocataires
Faciliter les synthèses et analyses à l’échelle des parcs immobiliers

Elargir la mobilisation et engager les actions pour 2040

Rendre cohérent les différents textes réglementaires devant contribuer au même objectif
Intégrer la sobriété immobilière
Prévoir de récompenser les acteurs engagés
Persévérer sur les modes de financement de la rénovation
Travailler dès maintenant sur les valeurs absolues cibles 2040 et 2050

Vers un Décret Tertiaire plus efficace

Le Décret Tertiaire est un outil essentiel pour atteindre la neutralité carbone en 2050 mais sa mise en oeuvre doit être simplifié pour éviter un désengagement massif des acteurs.

Pour aller plus loin :