Immobilier tertiaire : sécuriser la vente grâce à la performance énergétique
- eGreen
- 21 juil.
- 4 min de lecture
Le marché de l’immobilier tertiaire évolue sous les exigences croissantes en matière de performance énergétique : décret tertiaire, audit énergétique, décret BACS,… Ces obligations réglementaires influencent désormais directement la valeur, l’attractivité et la liquidité d’un bien.
Dans ce contexte, acquérir ou vendre un bâtiment tertiaire sans être accompagné par un expert sur les sujets énergétiques peut fragiliser une transaction. Décryptage des enjeux, des obligations, et des raisons pour lesquelles s’entourer d’experts en stratégie énergétique comme EGREEN est aujourd’hui recommandé.
Le cadre réglementaire : un impératif à anticiper
Le décret tertiaire : une obligation progressive mais stricte
Issu de la loi ELAN, le décret tertiaire impose une réduction progressive des consommations d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1000 m² (-40% d’ici 2030, -50% d’ici 2040, -60% d’ici 2050).
Chaque année, les données de consommation doivent être transmises via la plateforme OPERAT de l’ADEME, avec des sanctions à la clé en cas de non-conformité.
Pourquoi cette obligation impacte directement la transaction ?
Des points clés analysés en Due Diligence
Dans le cadre des transactions immobilières tertiaires, la Due Diligence permet notamment d’apprécier toute la documentation et de récolter des avertissements/conseils sur tous les aspects du bien dont les performances énergétiques. Cette phase d’analyse approfondie est généralement menée durant la période d’exclusivité précédant la vente et peut impacter directement l’offre d’achat.
Elle repose sur la Data Room, qui rassemble les documents et informations relatifs à l’actif.
Une influence directe sur la valeur de l'actif
Un bâtiment dont la performance énergétique est éloignée des objectifs réglementaires, ou dont les obligations n’ont pas été respectées (déclarations absentes, économies d’énergie importantes à réaliser pour atteindre les objectifs 2030, absence d’audit énergétique récent...) peut voir sa valeur négociée à la baisse. Selon les situations, la décote pourrait représenter entre 1 % et 5 % du prix, notamment si des travaux importants sont à prévoir pour se mettre en conformité.
Inversement, un bien anticipant les exigences du décret tertiaire (déclarations OPERAT à jour, travaux engagés ou budgétés, plan d’action clair) sera perçu comme un actif plus simple à financer, plus attractif pour les preneurs, et donc plus valorisé sur le marché.
On parle alors de valeur verte : la plus value d’un bien immobilier liée à son efficacité énergétique et à ses performances environnementales.
Des enjeux juridiques à encadrer dès l'amont
Au-delà du prix de vente, la performance énergétique entre en jeu dans la répartition des charges et des travaux entre bailleur et preneur. Des protocoles clairs et anticipés évitent les litiges et facilitent la négociation.
Un impact direct sur le financement des actifs tertiaires
La performance énergétique des bâtiments influence les conditions de financement. Dans une logique de gestion des risques climatiques, les banques appliquent désormais des politiques de financement différenciées en fonction du niveau de conformité énergétique des actifs tertiaires.
Un bâtiment aligné avec les exigences du décret tertiaire, disposant d’un plan d’amélioration énergétique clair et engagé dans une trajectoire bas carbone est considéré comme moins risqué. Il peut ainsi bénéficier de taux d’intérêt bonifiés, voire de financement vert spécifiquement dédiés aux actifs performants sur le plan énergétique.
Une étude de la Banque Centrale Européenne (BCE) publiée en août 2024 montre que les entreprises ou actifs tertiaires à forte empreinte carbone sont pénalisées par une prime de risque climatique, pouvant majorer des taux de financement jusqu’à 0,14 point.
À l’inverse, les actifs énergétiquement performants bénéficient d’un accès au crédit plus favorable et de meilleures conditions d’emprunt.
Cette tendance est confirmée par l’Observatoire de la supervision bancaire européenne, qui souligne que les banques intègrent désormais systématiquement les données environnementales, notamment les consommations énergétiques, dans leurs critères d’octroi de crédit pour l’immobilier tertiaire.
Anticiper, améliorer et documenter la performance énergétique d’un actif tertiaire n’est plus seulement un enjeu réglementaire ou de valorisation patrimoniale, mais aussi un levier stratégique de financement pour sécuriser l’investissement et optimiser les conditions de financement lors d’une transaction.
Se faire accompagner en performance énergétique, une étape clé pour renforcer la valeur de l'actif
Lors d’une vente ou d’un achat de bâtiment tertiaire, les propriétaires comme les investisseurs s’entourent naturellement de professionnels pour sécuriser les aspects juridiques, fiscaux ou contractuels. Mais l’accompagnement sur la performance énergétique reste encore trop souvent oublié ou relégué au second plan, alors qu’il devient un levier majeur de valorisation ou de négociation.
Se faire accompagner par un expert en performance énergétique en amont de la transaction permet :
d’identifier les risques ou écarts de conformité existants (déclarations OPERAT manquantes, objectifs non atteints…)
d’évaluer la performance énergétique du bâtiment vis-à-vis des objectifs du décret tertiaire et autres exigences réglementaires
de construire un plan d’action clair avec des budgets précis (préconisation de travaux ou de scenarii adaptés à la situation du bien) dans le cas où le bâtiment serait loin des objectifs du Décret Tertiaire
préparer les bons documents à intégrer dans la Data Room pour faciliter la transparence et la compréhension par les parties prenantes
Cet accompagnement permet à un vendeur de renforcer son positionnement sur le marché et de maîtriser le discours sur la valeur de son bien, et à un acheteur d’intégrer les éléments énergétiques à son analyse d’opportunité et à son business plan.
En somme, l’analyse énergétique du bâtiment ne doit plus être une simple case à cocher, mais un véritable sujet stratégique à adresser en amont, au même titre que la fiscalité ou les conditions locatives. Elle constitue désormais une composante essentielle de la liquidité d’un actif tertiaire.
Vendre en conscience, c'est anticiper la conformité
À l’heure où les critères ESG et les réglementations environnementales dictent de plus en plus la valeur des actifs, la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire ne peut plus être négligée dans une transaction.
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