Immobilier tertiaire : sécuriser l’acquisition de son actif immobilier grâce à la performance énergétique

Dans un contexte où les exigences environnementales s’intensifient, l’achat d’un actif tertiaire ne peut plus se faire sans une analyse rigoureuse de sa performance énergétique. Décret tertiaire, décret BACS… Ces obligations réglementaires influencent désormais directement la valeur d’un bien, sa liquidité, et même son financement.

Pour les acheteurs, il est essentiel d’intégrer l’évaluation énergétique dès les premières étapes d’une acquisition. Objectif : éviter les mauvaises surprises, anticiper les investissements à prévoir (CAPEX), négocier au juste prix et optimiser le rendement global de l’opération.

Le cadre réglementaire : une vigilance obligatoire pour les investisseurs

Le décret tertiaire : une trajectoire de performance obligatoire

Le décret tertiaire, issu de la loi ELAN, impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1000 m² une trajectoire de réduction progressive de leur consommation d’énergie finale :

• -40 % d’ici 2030,

• -50 % d’ici 2040,

• -60 % d’ici 2050.

Chaque année, les consommations énergétiques doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT de l’ADEME sous peine de sanctions.

Pour l’acheteur, il est essentiel de vérifier que les obligations déclaratives ont été respectées et que les consommations actuelles sont suivies et cohérentes avec les objectifs 2030.

Suis-je assujetti au décret tertiaire ?

Le décret BACS : une GTB obligatoire

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) impose l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires. 

Cette obligation vise à assurer un suivi précis et en temps réel des consommations énergétiques favorisant ainsi l’optimisation des usages.

Pour l’acheteur, il est essentiel de vérifier si les investissements en GTB sont déjà réalisés ou à initier.

Intégrer les performances énergétique dans la Due Diligence

Vérifier les déclarations réglementaires

Lors de l’achat, il est fondamental de s’assurer que :

• Les déclarations sur OPERAT ont bien été effectuées,

• Les données déclarées sont cohérentes,

• Les premières données de consommation sont disponibles et cohérentes.

Les attestations Décret Eco-Energie Tertiaire doivent figurer dans la Data Room. Une absence ou une irrégularité à ce niveau peut justifier une décote du prix ou une renégociation des termes de la transaction.

De la même manière, l’absence d’audit ou d’analyse de conformité au décret BACS peut révéler un besoin CAPEX significatif et constituer un levier de négociation.

Evaluer la trajectoire énergétique du bâtiment

Il est également essentiel d’analyser les données déclarées en lien avec l’objectif d’économie d’énergie 2030.

L’analyse des éventuels écarts entre les consommations actuelles et les objectifs du décret tertiaire à 2030 permet :

• d’évaluer la trajectoire énergétique de l’actif,

• d’identifier les actions à mettre en oeuvre pour atteindre ces objectifs (travaux, régulation, automatisation...),

• d’anticiper les coûts et investissements nécessaires.

Cette analyse constitue une base technique et stratégique pour prendre une décision éclairée.

Exploiter les audits énergétiques

Un audit énergétique récent permet d’identifier les gisements d’économies d’énergie, les travaux à prioriser et d’estimer les CAPEX à prévoir.

En son absence, il est fortement recommandé de faire réaliser un audit énergétique avant l’achat. C’est un outil d’aide à la décision pour améliorer la performance énergétique post-acquisition. Les résultats de l’audit énergétique peuvent aussi être un levier dans les négociations si les investissements nécessaires pour atteindre les objectifs du décret tertiaire sont conséquents.

Il est pertinent de réaliser aussi un audit décret BACS afin de vérifier l’assujettissement du bâtiment, d’évaluer l’écart avec la conformité réglementaire et d’anticiper les investissements nécessaires pour déployer une GTB performance

Un enjeu stratégique pour les Asset Managers

Evaluer les CAPEX à prévoir

Une fois les économies d’énergie à réaliser identifiées, il convient d’estimer le plan d’investissements énergétiques sur le cycle de détention de l’actif. Cela peut inclure :

• des travaux d’isolation,

• le remplacement des équipements CVC (chauffage, ventilation, climatisation),

• une mise en conformité avec le décret BACS,

• une mise en place d’un plan de suivi de performance via une plateforme EMS…

Selon l’Agence Internationale de l’Énergie, les investissements nécessaires à la rénovation énergétique peuvent représenter jusqu’à 10 à 15 % de la valeur de l’actif, en fonction de son état initial et des objectifs de performance. (Source : IEA, “Green Building Renovation”, 2023)

Intégrer des CAPEX dans le business plan

Les investissements nécessaires de performance énergétique doivent être modélisés dans le business plan global de l’opération :

• estimation du retour sur investissement (ROI),

• impact sur le TRI de l’opération,

• effets sur les loyers ou la valorisation à moyen/long terme.

C’est un impératif pour tout asset manager souhaitant maîtriser la rentabilité de l’opération tout en respectant les exigences réglementaires et ESG de plus en plus contraignantes.

La performance énergétique : un levier de négociation pour les acheteurs

Une opportunité de renégocier le prix

Un actif en retard sur ses obligations énergétiques peut justifier une renégociation du prix de vente, avec des décotes pouvant être très importantes , selon les CAPEX à déployer et les risques réglementaires.

À l’inverse, un actif déjà en conformité ou engagé dans une trajectoire énergétique claire sera perçu comme moins risqué, plus facilement finançable et plus attractif pour les locataires.

Pourquoi faire appel à un expert en performance énergétique ?

Comme pour les aspects juridiques & fiscaux, l’expertise énergétique devient importante dans l’analyse d’un actif tertiaire.

Un cabinet spécialisé comme EGREEN accompagne les acheteurs pour :

• réaliser un audit énergétique complet,

• vérifier la conformité réglementaire (décret tertiaire, décret BACS…),

• estimer les CAPEX à intégrer dans le business plan,

• définir une feuille de route énergétique post-acquisition

Et après la transaction ? La conformité se pilote dans le temps

L’accompagnement ne s’arrête pas à la signature, la performance énergétique se pilote dans le temps.

EGREEN propose un suivi opérationnel : 

• mise en oeuvre un plan d’action énergétique

• suivi des consommations énergétiques via une plateforme EMS

• gestion des déclarations OPERAT annuelle

Un pilotage énergétique continu permet de respecter les objectifs réglementaires mais aussi d’optimiser les charges et de préserver voire d’augmenter la valeur de l’actif tertiaire sur le long terme.

Acheter un actif tertiaire en tout conscience énergétique

Dans un contexte de durcissement réglementaire et de pression ESG, la performance énergétique d’un bâtiment tertiaire est un enjeu stratégique.

Pour l’acquéreur, elle conditionne la valeur d’entrée, les conditions de financement, les investissements à venir et la rentabilité globale du projet.

Anticiper, auditer, budgétiser, planifier : voici les 4 réflexes pour acheter un actif tertiaire aligné avec la trajectoire bas carbone.

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